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Das richtige Grundstück finden/Unkalkulierbare Risiken vermeiden

Immobilien-Due-Diligence im gewerblichen und privaten Bereich

Sie beabsichtigen den Erwerb einer Immobilie.

Dann sollten Sie vor Abschluss des Kaufes sorgfältig alle erwerbsrelevanten Umstände prüfen. Ganz besonders gilt dies bei einer gewerblich genutzten Bestandsimmobilie.

Nur bei Kenntnis aller erwerbsrelevanten Umstände sind Sie in der Lage, 

• • die Ertragsaussichten der Immobilie beurteilen zu können
• • die mit dem Erwerb verbundenen Risiken einschätzen zu können, um
• • abschließend den angemessenen Kaufpreis bestimmen zu können

Dies gilt nicht nur im gewerblichen Bereich, sondern auch bei dem Grundstückskauf für private Zwecke. Auch hier gilt: Ohne sorgfältige Prüfung aller erwerbsrelevanten Umstände kein Grundstückskaufvertrag!

Mit den richtigen Informationen vor Kaufabschluss vermeiden Sie unkalkulierbare wirtschaftliche Risiken.

In der Immobilien-Due-Diligence spielen die Prüfung, Beurteilung und Gestaltung rechtlicher Fragestellungen und Probleme eine maßgebliche Rolle.

Im Folgenden einige der relevanten Gesichtspunkte der Immobilien-Due-Diligence, bei denen ich Sie gerne unterstütze:

 

Altlasten
Grundstücke müssen nach §4 BBodSchG so saniert werden, dass dabei dauerhaft insbes. keine Gefahren entstehen. Sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, sind Sie neben dem Verursacher zur Sanierung verpflichtet. Dies kann zu einer unkalkulierbaren wirtschaftlichen Belastung führen.

 

Notwendige Nachforschungen
Klären Sie also vor jedem Grundstückskauf das Risiko etwaiger Altlasten durch

• • Ermittlung der Historie der Grundstücksnutzung
• • Mehrmalige Begehungen des Grundstücks
• • Auskunft aus Altlastenkataster
• • Ggfs. Sachverständigengutachten bei Anhaltspunkten für einen Altlastverdacht  

 

Altlastenklausel im Kaufvertrag 

• • Im Falle der Bestätigung von Anhaltspunkten Erwerb des Grundstücks nur
• •  bei Übernahme der Sanierungskosten durch Verkäufer und 
• • weiteren Bedingungen im Rahmen einer Altlastenklausel, die ich für Sie gerne entwickeln werde.

 

Baulicher Zustand/Baumängel
Bei bestehender Immobilie auf dem Grundstück ist gemeinsam mit Architekten oder Gebäudesachverständigen der

• • Technische Zustand des Gebäudes und der 
• • Haustechnik 

im Detail prüfen 

Ggf. sind Beschaffenheitsvereinbarungen zum Zustand des Gebäudes und der Anlagen in den Grundstückskaufvertrag aufzunehmen; Mängelhaftungsansprüche sind zu gestalten.

 

Baulasten
Baulasten (z.B. Bauverbot, Zufahrtsweg des Nachbars, Stellplätze, Abstandsflächen) wirken auch gegenüber dem Erwerber des Grundstücks. 

Der Wert des mit einer Baulast beschwerten Grundstücks kann daher für Sie extrem sinken, weil Sie das Grundstück nicht, wie beabsichtigt nutzen können

Als Käufer eines Grundstücks sind Sie daher gut beraten, wenn sie vor dem Abschluss eines Kaufvertrages in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen 

Das gleiche gilt für den Verkäufer, weil die Belastung eines durch Kauf erworbenen Grundstücks mit einer Baulast einen Sachmangel darstellt, was zu Ansprüchen des Käufers gegen den Verkäufer führen kann.

 

Bebauungsplan
Der Bebauungsplan enthält Festsetzungen über die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks. 
Vor dem Grundstückskauf ist daher Einsicht in den Bebauungsplan zu nehmen, soweit dieser vorhanden ist
Zuständig ist das Bauordnungsamt der Gemeinde bzw. das Stadtplanungsamt

 

Denkmalschutz
Gibt es Beschränkungen aufgrund des Denkmalschutzes?

 

Einsicht in das Grundbuch
Die vorherige Einsicht in das Grundbuch ist vor Kaufabschluss z.B. zur Klärung der folgenden Fragen unerlässlich: 

• • Ist der Verkäufer wirklich der (Allein-) Eigentümer? 
• • Wer sind – z. B. bei einem Wohnblock – die anderen Eigentümer? 
• • Welche Grundstücke gehören zur Liegenschaft und wie groß sind sie? 
• • Sind Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte oder Veräußerungsverbote eingetragen? 
• • Ist die Immobilie mit Schulden belastet?

 

Einsicht in die Grundakte
Nicht nur die Einsicht in das Grundbuch ist unerlässlich. Oftmals ist auch unbedingt die Grundakte einzusehen. Insbes. dann, wenn Rechte Dritter in der Abteilung II des Grundbuchs eingetragen sind. 

• • Dienstbarkeiten beschreiben nur schlagartig den Umfang der Belastungen
• • Den genauen Inhalt (einschließlich Kostentragungspflicht) kann man nur der in Bezug genommenen • Bewilligungserklärung entnehmen, die sich beim Grundbuchamt in der Grundakte befindet
• • Die Tragweite eines Wegerechts eines Dritten ist z.B. erst dann verständlich, wenn der Inhalt der Grundakte bekannt ist. 

Soweit erforderlich, nehme ich Einsicht für Sie in die Grundakte. 

 

Einsicht in die Flurkarte beim Katasteramt 
Nur der Blick in das Grundbuch ist für die genaue Bezeichnung des oder der zu erwerbenden Grundstücke nicht ausreichend! Immer durch Einsicht in die Flurkarte prüfen, ob rechtlicher Zuschnitt den Gegebenheiten in der Natur entspricht.

• • Bezugnahme auf mehrere Flurstücknummern  
• • Nennung nur einer vertragsgegenständlichen Flurstücknummer nicht ausreichend, wenn sich Garagen- oder sonstige Kfz-Stellplätze auf einem gesonderten Grundstück befinden. Diese werden ohne Einsicht in die Flurkarte oft übersehen! 
• • Miteigentumsanteil an einer Gemeinschaftsfläche wird ohne Einsicht in die Flurkarte übersehen, weil Parteien dies fälschlicherweise für einen Bestandteil des mitgeteilten Flurstücks halten, obwohl es sich hierbei in Wirklichkeit um ein gesondertes Flurstück handelt.

Erschließung
Ist die Erschließung durch

• •  Strom
• •  Glasfaser
• • Anbindung an den öffentlichen Verkehr

 gesichert?
Bei der Frage der Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist oftmals zu klären, ob die Rechtslage den Gegebenheiten in der Natur entspricht. 

 

Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan enthält Festsetzungen über die Nutzbarkeit des Grundstücks: 
Er regelt, welche Flächen aus städtebaulicher Sicht überhaupt genutzt werden dürfen

• •  zum Beispiel als Wohn- oder Gewerbegebiet. 
• • liefert Informationen, wie sich die Nachbarschaft in den nächsten Jahren entwickeln wird. 

Der Wert und die Nutzbarkeit eines Grundstücks hängen maßgeblich davon ab, 

• • ob einige Straßen weiter ein Industriegebiet entsteht
• • das Waldstück in der Nachbarschaft erhalten bleibt oder
• • auf der Wiese nebenan neue Mehrfamilienhäuser gebaut werden

Vor dem Grundstückskauf ist daher Einsicht in den Flächennutzungsplan zu nehmen mit, um solche Fragen möglichst zu klären.

 

Grundstücksabgaben/Anliegerbeiträge
Bestehen Rückstände an öffentlichen, auf dem Grundbesitz lastenden Abgaben oder von Anlieger- und Erschließungsbeiträgen nach dem BauGB?

 

Mietverträge 
Bestehen Rechte und Pflichten aus bestehenden Miet-/Pachtverträgen? 

Insbes. Prüfung der

• • Laufzeiten dieser Verträge, insoweit vor allem die Frage der Einhaltung des gesetzlichen Schriftformerfordernisses bei befristeten Vertragslaufzeiten, Optionsmöglichkeiten zur Laufzeitverlängerung, 
• • Mietersicherheiten
• • Vereinbarungen zu Bestandsmieten und zu den Möglichkeiten ihrer Erhöhung
• • Wirksamkeit der Regelungen zur Umlage von Nebenkosten
• • Kündigungsfristen
• • Regelungen zu Mietereinbauten und Rückbauverpflichtungen, etc.

 

Modernisierungsbedarf

Ermittlung des Modernisierungsbedarfs; mögliche Urheberrechte des Architekten sind zu beachten.

 

Rechtsstreitigkeiten der letzten Jahre mit z.B.

• • Mietern?
• • Nachbarn?

 

Share Deal/Anteilskaufvertrag
Kaufgegenstand 

• • Nicht das jeweilige Grundstück
• • Sondern: Die Gesellschaft mit allen Aktiva und Passiva sowie mit ihrer Vergangenheit. Das jeweilige Grundstück ist Gegenstand der Aktiva

Neben die Immobilien Due Diligence tritt noch eine gesellschaftsrechtliche Due Diligence.

 

Versicherungen
Bestand der 

• • Gebäudeversicherung, 
• • Gewerbefeuerversicherung, 
• • Elementarschadenversicherung

 

Schadensfälle der letzten Jahre